【相続Q&A】相続財産が不動産しかない場合、不動産は売って分けるしかない？

不動産は現金などと異なり、平等に分けづらい財産であるため、遺産分割で揉めている方がいらっしゃいます。
不動産の分け方については①換価分割、②代償分割、③共有分割の3つがありますが、それぞれもう少し細かく説明していきます。

①換価分割

不動産を売却し、お金に換えてから皆で平等に分ける方法です。諸費用がかかる場合には、それらを差し引いた残金を相続人で平等に分ければ良いため、皆が納得する遺産分割の方法かと思います。
しかし、換価分割の場合、不動産売却によって利益が生じてしまうと、所得税申告が必要となってきます。
この時、同居していた相続人がいた場合にはマイホームの売却特例を使うことができますが、そうでない相続人については所得税や住民税、場合によっては国民健康保険料等が多額に生じてしまいます。
なお、手続の便宜上、たとえば長男に一旦相続させ、売却した後に皆でお金を分ける、という方法をとることがありますが、この場合は遺産分割協議書にその旨しっかり記載をして下さい。名義変更、売却手続を済ませた後で税理士に相談に来られる方が多いのですが、換価分割である旨の記載が全くされておらず、一人で相続することになってしまっている協議書が見受けられます。この場合、皆でお金を分けてしまうと贈与とみなされる可能性がありますので注意して下さい。
※司法書士に依頼している場合であっても、換価分割の記載がなされていないケースがあります。司法書士にご依頼される場合には、相続に詳しい司法書士へご依頼頂くか、事前に相続に詳しい税理士にご相談下さい。

②代償分割

相続人の一人もしくは数人が不動産を相続し、その不動産を相続した人がその他の相続人に対して金銭等を支払う方法です。
亡くなった方と同居していた相続人がいた場合には、相続税では小規模宅地の特例、所得税ではマイホームの売却特例が使えるため、同居者が不動産を相続し、代償金を支払う、ということが多々あります。
しかし、この代償分割を行う場合、不動産を相続した方、このケースだと長男が、代償金を自分で用意する必要があるため、預金が充分にない場合にはこの方法をとるのは難しいかもしれません。
また、代償金としていくら支払うかで相続人間で争う事も多々あります。不動産の価格については、一般的には時価を基準にしますが、地方では時価では売れないケースが多々あり、かといって相続税評価額、固定資産税評価額だと安すぎる、と主張する相続人もいらっしゃいます。相続人間で話し合いがなかなか進まない場合には、弁護士に相談することも考えてみて下さい。

③共有分割

相続人が二人の場合、不動産を1/2の割合で相続するという方法です。
この方法であれば平等に分けられるのですが、なるべくこの方法は避けるようアドバイスしています。
というのも、仲の良い兄弟で一緒に所有している内は良いのですが、関係が悪化したときや、その子供達が更に相続をしたときに、不動産の所有者が複数名になってしまい、売却や賃貸などするときにトラブルが生じてしまうからです。
不動産を相続する際にはできるだけ、別の方法を選択して頂けたらと思います。